Combien puis-je emprunter ? Le guide par salaire (2026)

La question que tout le monde se pose avant de rencontrer un banquier : combien vais-je pouvoir emprunter avec mon salaire ? La réponse dépend de trois variables : vos revenus, vos charges actuelles et la durée du prêt. Cet article détaille les calculs et propose un tableau de référence pour les profils les plus courants.

La règle des 33% : comment la banque calcule votre mensualité maximale

Les banques françaises appliquent un taux d'endettement maximum défini par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse. En pratique, les établissements retiennent souvent 33% pour préserver une marge de sécurité destinée à l'assurance.

La formule est simple :

Mensualité maximale = revenus nets mensuels x 33%

Si vous gagnez 3 000 € nets par mois, votre mensualité maximale est de 990 €. C'est le plafond au-delà duquel votre dossier sera généralement refusé, sauf dérogation accordée par la banque (20% des dossiers peuvent déroger au seuil HCSF).

Si vous avez déjà des crédits en cours (crédit auto, prêt personnel, crédit consommation), ces mensualités s'imputent sur votre enveloppe. Exemple : avec 200 € de crédit auto existant et un salaire de 3 000 €, il ne reste que 790 € disponibles pour le crédit immobilier.

Tableau de capacité d'emprunt par salaire (taux 3,5%, sans crédit en cours)

Les montants ci-dessous sont calculés à taux fixe de 3,5% annuel (ordre de grandeur mi-2026, hors assurance), sans crédit existant. Les valeurs sont arrondies au millier d'euros.

Note : ces montants sont indicatifs. Les taux varient selon les banques et votre profil. Le simulateur Validya calcule votre capacité avec votre taux personnalisé.

Et pour un couple ?

Pour deux emprunteurs, les revenus s'additionnent. Un couple avec 2 500 € + 3 000 € de salaires (soit 5 500 € combinés) aura une mensualité maximale de 1 815 €, ce qui représente une capacité d'emprunt d'environ 362 000 € sur 25 ans au même taux.

Attention : si l'un des deux est en CDD ou sans emploi, son salaire n'est généralement pas pris en compte par les banques. Seuls les revenus stables (CDI, retraite, revenus fonciers pondérés à 70%) entrent dans le calcul.

Ce que les banques regardent en plus du salaire

• L'apport personnel : en général 10% du prix pour couvrir les frais de notaire, mais plus l'apport est élevé, meilleure est la négociation du taux.
• La stabilité professionnelle : CDI, ancienneté, secteur d'activité. Un bilan récent pour les indépendants.
• Le reste à vivre : la somme qu'il vous reste après paiement de toutes vos charges. Les banques vérifient que vous pouvez vivre correctement après remboursement.
• Le comportement bancaire : pas de découverts récurrents, pas d'incidents de paiement sur les 3 derniers mois de relevés.

PTZ : un coup de pouce souvent oublié

Si vous achetez pour la première fois votre résidence principale, vous pouvez être éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ce prêt sans intérêts s'ajoute à votre emprunt principal et améliore directement votre capacité d'achat. Découvrez les conditions du PTZ 2026.

Calculs réalisés à taux 3,5% annuel, sans assurance. À titre indicatif uniquement. Vérifiez votre situation avec votre conseiller bancaire.