Frais de notaire 2026 : calcul neuf, ancien et soulte

Pour un appartement ancien à 250 000 €, prévoyez près de 20 000 € de frais de notaire. Pour le même prix dans le neuf, moins de 6 000 €. Ces sommes s'ajoutent au prix d'achat et sont en général réglées avec votre apport personnel. L'expression « frais de notaire » est pourtant trompeuse : le notaire n'en garde qu'une petite partie. L'essentiel part en impôts vers le département, la commune et l'État. Voici comment se décompose la facture en 2026, ce qui a changé avec la hausse des droits de mutation, et comment la calculer selon votre projet.

Ce que contiennent vraiment les frais de notaire

Le terme juste est « frais d'acquisition ». Ils regroupent quatre postes très différents.

• Les droits de mutation, aussi appelés DMTO. C'est un impôt sur la vente, collecté par le notaire et reversé aux collectivités. Il représente environ 80 % de la facture dans l'ancien.
• Les émoluments du notaire, sa rémunération. Ils suivent un barème réglementé, identique dans toute la France, auquel s'ajoute la TVA à 20 %.
• La contribution de sécurité immobilière, versée à l'État pour la publication de la vente au fichier immobilier : 0,10 % du prix.
• Les débours et frais de formalités : documents d'urbanisme, état hypothécaire, cadastre, envois. Comptez en général entre 800 € et 1 200 €.

Ancien : la hausse des droits de mutation à 5 %

Dans l'ancien, les droits de mutation additionnent trois taxes. La part départementale était plafonnée à 4,50 % depuis 2014. La loi de finances pour 2025 autorise les départements à la porter à 5 % pour les ventes signées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La grande majorité d'entre eux l'a votée.

L'écart paraît faible, mais il porte sur tout le prix. Sur un bien à 250 000 €, la hausse coûte environ 1 280 € de plus. Le taux applicable dépend du département où se situe le bien, pas de votre domicile. Votre notaire, ou la délibération du conseil départemental, vous donne le taux exact.

L'exonération des primo-accédants

La hausse ne s'applique pas aux primo-accédants. Pour en bénéficier, deux conditions sont prévues par la loi : le logement doit devenir votre résidence principale, et vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'achat. C'est la même définition que pour le prêt à taux zéro. Vous payez alors 5,81 % de droits, même dans un département à 5 %.

Certains départements vont plus loin et accordent une réduction supplémentaire sur une première acquisition, en échange d'un engagement à occuper le logement plusieurs années. Renseignez-vous auprès du notaire avant la signature du compromis.

Neuf : pourquoi les frais tombent à 2 ou 3 %

Un logement neuf vendu par un promoteur, sur plan ou achevé depuis moins de cinq ans, est soumis à la TVA à 20 %, déjà incluse dans le prix. Il échappe donc aux droits de mutation classiques. Seule une taxe de publicité foncière de 0,715 % s'applique, frais d'assiette compris. Les émoluments, la contribution de sécurité immobilière et les débours restent dus, ce qui porte le total entre 2 et 3 % du prix. Le simulateur Validya retient 2,5 %. Notre guide sur l'achat en VEFA détaille le reste du financement d'un logement neuf.

Les émoluments du notaire : le barème

La rémunération du notaire pour une vente est fixée par le Code de commerce. Elle se calcule par tranches de prix, comme l'impôt sur le revenu. Ce barème est en vigueur depuis le 1er mars 2020.

Pour un bien à 250 000 €, les émoluments s'élèvent à 2 394,75 € hors taxes, soit 2 873,70 € TTC. C'est à peine plus de 1 % du prix. Le notaire peut accorder une remise, plafonnée à 20 %, sur la part calculée au-delà d'un certain montant de prix. Elle n'est jamais automatique, mais elle se demande.

Exemple chiffré : 250 000 € dans l'ancien et dans le neuf

Prenons un appartement à 250 000 €, situé dans un département qui a voté le taux de 5 %. Les débours et formalités sont estimés à 1 000 €.

Les droits de mutation pèsent huit fois plus que la rémunération du notaire dans l'ancien. C'est pourquoi le simulateur Validya retient 8 % pour un achat dans l'ancien : une estimation prudente, qui couvre le taux de 5 % et les petits écarts de formalités.

Rachat de soulte : des frais d'une autre nature

Racheter la part de votre ex-conjoint ou d'un cohéritier n'est pas une vente mais un partage. Il n'y a donc pas de droits de mutation. À la place, le notaire perçoit un droit de partage, calculé sur l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur du bien diminuée du crédit restant dû.

• 1,1 % en cas de divorce ou de dissolution de PACS.
• 2,5 % dans les autres cas, notamment une succession ou une indivision entre concubins.

S'y ajoutent les émoluments de l'acte de partage, calculés sur la valeur du bien et non sur le montant de la soulte. Validya retient une hypothèse de 1,5 % de la valeur du bien pour ce poste.

Une facture bien plus légère qu'un achat classique pour un bien de même valeur. Le calcul complet de la soulte et de son financement fait l'objet de notre guide sur le rachat de soulte, et le simulateur dédié intègre automatiquement ces frais dans le besoin de financement.

Quatre façons légales de réduire la facture

1. Déduire le mobilier du prix. Cuisine équipée, électroménager, placards amovibles : les meubles vendus avec le logement ne supportent pas les droits de mutation. Ils doivent être listés et valorisés de façon réaliste dans le compromis. Sur notre exemple, 8 000 € de mobilier font économiser environ 580 €. Une valeur gonflée expose à un redressement fiscal.
2. Faire payer l'agence par l'acquéreur, dans l'annonce. Lorsque les honoraires d'agence sont à la charge de l'acheteur et mentionnés comme tels, ils sortent de l'assiette des droits. Sur 10 000 € d'honoraires, l'économie dépasse 700 €.
3. Vérifier votre statut de primo-accédant. Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis deux ans, signalez-le au notaire pour rester à 5,81 %.
4. Demander la remise sur émoluments. Elle ne concerne que les montants élevés et reste à la discrétion du notaire, mais la question ne coûte rien.

Une précision sur la garantie du prêt : une hypothèque passe aussi par un acte notarié, avec ses propres frais. Une caution bancaire n'en génère pas. Ce coût est distinct des frais d'acquisition, et le simulateur Validya le compte à part, à 2 % du montant emprunté.

Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le prêt ?

Rarement en totalité. La plupart des banques attendent que l'apport personnel couvre au minimum les frais d'acquisition et de garantie. C'est l'origine de la règle des 10 % d'apport souvent citée. Un financement à 110 % reste possible pour les profils jugés solides, jeunes actifs aux revenus en progression ou fonctionnaires, mais il devient plus difficile quand les conditions de crédit se tendent. Le PTZ ne peut pas financer ces frais.

Dans tous les cas, les frais entrent dans le plan de financement. Le simulateur Validya les ajoute au prix du bien pour calculer votre besoin réel, puis vérifie qu'il reste compatible avec votre capacité d'emprunt et le taux d'endettement maximum.

Questions fréquentes

Quand paie-t-on les frais de notaire ?

Le jour de la signature de l'acte authentique, par virement au notaire, en même temps que le prix de vente. Le notaire peut demander une provision quelques jours avant. Le décompte définitif arrive quelques mois plus tard, avec un éventuel trop-perçu restitué.

Qui paie les frais de notaire, l'acheteur ou le vendeur ?

L'acheteur, sauf accord contraire. Le vendeur ne règle que les frais liés à sa propre situation, comme la mainlevée d'une hypothèque ou les diagnostics obligatoires.

Les frais sont-ils les mêmes chez tous les notaires ?

Oui pour l'essentiel. Les droits de mutation sont fixés par la loi et le département, les émoluments par un barème national. Seuls les débours et la remise éventuelle sur émoluments varient légèrement.

La hausse à 5 % est-elle définitive ?

Non. La loi la limite aux actes signés jusqu'au 31 mars 2028. Après cette date, sauf nouvelle loi, le plafond départemental revient à 4,50 %.

Estimez votre budget complet

Le simulateur Validya intègre les frais de notaire du neuf, de l'ancien et du rachat de soulte. En une minute, vous obtenez votre capacité d'emprunt, le budget total de votre projet et un avis sur la faisabilité du dossier. Les taux appliqués sont mis à jour chaque mois dans le baromètre Validya.

Ces informations sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil financier ou juridique. Seul le décompte établi par votre notaire fait foi.

Sources : loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 116 (relèvement temporaire du plafond départemental et exclusion des primo-accédants). Code général des impôts, articles 1584, 1594 D, 1595 bis, 1647 et 746 à 750. Code de commerce, article A444-91 (barème des émoluments). Code de la construction et de l'habitation, article L31-10-3 (définition du primo-accédant). Informations pratiques sur service-public.fr et notaires.fr. Montants des exemples calculés par Validya, débours estimés, à titre illustratif.