Crédit immobilier

C'est quoi, concrètement ?

Le crédit immobilier finance l'achat d'un bien durable, par opposition au crédit consommation qui finance des dépenses courantes ou des biens d'usage. Sa durée est longue, entre 7 et 25 ans dans la grande majorité des dossiers, parfois 27 ans pour le neuf. Sa logique tient en une phrase : la banque vous prête à condition que la mensualité reste soutenable au regard de vos revenus, et que la garantie sur le bien couvre son risque.

Trois grandes familles existent. La résidence principale, où vous habiterez le bien, ouvre droit aux dispositifs aidés (PTZ, PAS). L'investissement locatif, où le bien est destiné à la location, intègre les loyers attendus dans vos revenus. La résidence secondaire, sans avantage fiscal particulier, suit les règles standard. Dans chacune, l'écart se joue surtout sur les frais d'acquisition : autour de 2,5 % du prix dans le neuf, près de 8 % dans l'ancien, à cause des droits de mutation.

Comment Validya calcule votre capacité

Nous appliquons la règle officielle de l'HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : votre taux d'effort ne doit pas dépasser un certain seuil de vos revenus nets. Nous fixons ce plafond à 33 % et non 35 %, car la marge restante couvre l'assurance emprunteur, qui s'ajoute systématiquement à la mensualité.

Nous pondérons vos revenus selon leur stabilité. Un salaire en CDI ou une pension de retraite comptent à 100 %. Un CDD ou une période sans emploi comptent à 0 % par défaut, parce qu'aucune banque ne s'engage sur un revenu non garanti. Les revenus locatifs, actuels ou futurs, sont pris à 70 %. La raison est simple : un bien loué n'est jamais loué 12 mois sur 12. Il faut compter les périodes entre deux locataires, le risque qu'un locataire ne paie pas son loyer, les éventuels travaux à votre charge, et les impôts sur ces revenus. La banque préfère retenir une version prudente du loyer plutôt que d'imaginer un bien occupé en permanence.

Enfin, nous vérifions votre reste à vivre après mensualité, avec un plancher de 800 € par mois pour une personne seule, 1300 € pour un couple, plus 350 € par enfant à charge. Sous ce seuil, le dossier passe en alerte même si le taux d'effort est respecté.