Taux immobilier septembre 2026 : le baromètre complet du crédit

La remontée annoncée en août se matérialise. La majorité des banques ont relevé leurs barèmes de 10 à 20 points de base à la rentrée, Pretto a passé ses grilles de +0,10 à +0,20 point le 12 septembre, et les médianes courtiers progressent de 0,05 à 0,06 point sur 15, 20 et 25 ans. Le 10 septembre, la BCE a relevé ses taux directeurs de 25 points de base pour la deuxième fois de l'année, portant la facilité de dépôt à 2,50 %. L'OAT 10 ans, déjà à 4,24 % le 2 septembre, a dépassé 4,38 % après cette décision, son plus haut niveau depuis 2009.

Le cadre réglementaire, lui, ne bouge pas : taux d'usure du troisième trimestre inchangés jusqu'au 30 septembre, normes HCSF confirmées, PTZ et PAS stables. Le seul fait nouveau est la réforme de MaPrimeRénov' entrée en vigueur le 1er septembre, qui recentre le parcours par geste sur le chauffage décarboné. Voici le détail, chiffre par chiffre.

Taux de crédit immobilier par durée et par profil

Les barèmes de septembre 2026 croisent les baromètres publiés par Empruntis (15 septembre), Pretto (12 septembre), Meilleurtaux (2 septembre), CAFPI et Vousfinancer avec les statistiques de l'Observatoire Crédit Logement/CSA d'août 2026. Les taux ci-dessous sont des taux nominaux, hors assurance emprunteur.

* Sur 7 et 10 ans, la colonne « profil élevé » est une estimation : aucun barème haut n'est publié sur ces durées. Le profil excellent correspond aux taux minimaux des courtiers, le profil moyen à la médiane Empruntis, Meilleurtaux, Pretto, CAFPI et Vousfinancer, et le profil élevé au barème Pretto avant négociation.

La hausse est modérée sur les médianes, 3,50 % sur 20 ans contre 3,45 % en août et 3,60 % sur 25 ans contre 3,54 %, mais elle est nette sur les barèmes hauts : le profil élevé sur 25 ans passe de 3,70 % à 3,86 %, soit 0,16 point. L'écart entre courtiers s'élargit à 14 points de base sur 20 ans, de 3,40 % chez Meilleurtaux à 3,54 % chez Pretto. L'écart entre les meilleurs dossiers et les barèmes affichés passe de 0,50 à 0,70 point sur 25 ans : la négociation et la mise en concurrence pèsent davantage qu'au printemps. Pour traduire ces taux en budget concret, consultez notre guide combien puis-je emprunter selon mon salaire.

Côté perspectives, Meilleurtaux anticipe une hausse « maîtrisée et progressive » de 30 à 50 points de base d'ici la fin de l'année, soit 3,70 % à 4,00 % sur 20 ans, et l'Observatoire CSA projette environ 4 % fin 2027.

Ce que disent les statistiques de production

L'Observatoire Crédit Logement/CSA relève un taux moyen toutes durées de 3,31 % en août 2026, avec 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans, en hausse de 3 points de base par mois depuis juin après un plateau à 3,23 %. La durée moyenne recule légèrement à 252 mois et 49,3 % des prêts dépassent 25 ans. Surtout, la production de crédit chute de 16,8 % sur un an en trois mois glissants et le nombre de prêts de 14,5 % : l'Observatoire estime que le marché est entré dans la voie de la récession. Le coût des opérations financées progresse de 3,1 % contre 1,5 % pour les revenus, au détriment des primo-accédants.

Taux crédit consommation et prêts travaux verts

Les taux ci-dessous sont des taux nominaux, hors assurance et frais de dossier, estimés à partir des TAEG constatés moins environ 0,30 point de frais. Le profil « bas » correspond aux meilleurs dossiers, le profil « haut » est borné par le taux d'usure.

Les taux bas reculent sur les durées courtes, 3,90 % sur 3 ans contre 4,60 % en août, portés par Younited dès 3,99 % et Hello bank ou Cofinoga dès 4,20 % de TAEG. Les taux moyens montent en revanche sur 4 à 10 ans, avec Cofidis autour de 6,90 % sur 36 mois et Empruntis à 8,17 % sur 36 à 60 mois. Les promotions à 0,90 % de TAEG ne concernent que des durées de 12 mois au plus et restent hors barème.

Les TAEG réellement constatés

Au-delà de 6 000 € empruntés, le taux d'usure plafonne le TAEG à 8,56 % pour un taux effectif moyen de 6,42 % au deuxième trimestre : la marge de négociation y est structurellement faible. Les banques de réseau affichent 6,30 % chez LCL, 6,70 % au Crédit Agricole et 7,12 % chez BNP Paribas. Notre page crédit à la consommation détaille les durées et les montants finançables.

Financer des travaux de rénovation énergétique

L'éco-PTZ reste imbattable sur les travaux éligibles : 0 % sur toutes les durées, l'État prenant les intérêts à sa charge, sans condition de revenus, avec un artisan RGE obligatoire. Le montant dépend du nombre de postes de travaux engagés.

Conditions : logement achevé depuis plus de 2 ans, occupé en résidence principale, durée minimale de 3 ans. L'isolation des vitres est plafonnée à 7 000 € et l'assainissement non collectif à 10 000 €. Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. À côté, les prêts verts bonifiés proposés par les banques s'affichent entre 0,90 % et 2,50 % selon la durée, contre 4,40 % à 7,80 % pour un prêt travaux classique.

Prêt relais : les conditions de septembre 2026

Le taux nominal moyen du prêt relais reste stable à environ 3,90 %, avec une tendance orientée à la hausse dans le sillage des barèmes de rentrée. La fourchette constatée va de 3,40 % à 4,20 % selon le profil, le bien et la banque, avec 3,50 % à 4,10 % relevés début septembre.

Le TAEG moyen toutes charges atteint 4,79 % au deuxième trimestre 2026, contre 4,65 % au premier, soit 0,14 point de plus. C'est la base de calcul de l'usure du troisième trimestre. Le chiffre du troisième trimestre sera publié fin septembre avec les seuils d'usure du quatrième.

Un exemple chiffré

Prenons un bien estimé 300 000 € avec un capital restant dû de 60 000 €. La valeur nette ressort à 240 000 €, et une quotité de 70 % donne une avance relais de 168 000 €. À 3,90 % en franchise totale, le coût des intérêts approche 6 550 € si la vente aboutit en 12 mois, et double à environ 13 100 € si elle ne se conclut qu'au terme des 24 mois. Avec un mandat exclusif, la quotité de 80 % porte l'avance à 192 000 €, mais le coût des intérêts suit proportionnellement. Notre page dédiée au prêt relais et notre guide comment fonctionne un prêt relais détaillent les deux scénarios de remboursement.

Taux d'usure Q3 2026 : les plafonds en vigueur en septembre

Les seuils du troisième trimestre 2026, publiés au Journal officiel le 29 juin, s'appliquent du 1er juillet au 30 septembre 2026 inclus. Ils plafonnent le TAEG maximal légal, assurance, frais de dossier, garantie et courtage compris. Un dépassement entraîne la nullité du contrat. La Banque de France a également publié les taux effectifs moyens du deuxième trimestre, qui ont servi de base à ces seuils.

Le seuil de l'usure correspond au taux effectif moyen pratiqué par les banques au trimestre précédent, majoré d'un tiers. Avec 5,29 % sur les durées longues face à un taux moyen constaté de 3,60 % sur 25 ans, il reste environ 1,69 point de marge : l'usure n'est pas bloquante sur l'immobilier long malgré la hausse de rentrée. Les taux effectifs moyens du deuxième trimestre, 3,97 % sur 20 ans et plus et 4,79 % sur le relais, laissent attendre des seuils du quatrième trimestre proches de ceux du troisième. Ils seront publiés par la Banque de France en toute fin de mois pour une application au 1er octobre 2026. Le point de vigilance reste le crédit consommation au-delà de 6 000 €, où les TAEG réels atteignent 8,17 % à 8,60 %.

Normes HCSF : aucun changement en septembre

Les règles issues de la décision D-HCSF-2021-7, révisées en juin 2023, restent intégralement applicables. La réunion du HCSF de mars 2026 les a confirmées, et la proposition de loi Causse, qui visait à intégrer le reste à vivre dans l'analyse, a été retirée le 30 avril 2026. Aucune réforme n'est attendue cette année.

Détail rarement souligné : le plafond de 35 % s'entend assurance comprise. Sur un dossier à 3,50 % sur 20 ans, une assurance à 0,34 % consomme à elle seule près de 3 points de capacité d'endettement. Notre guide sur le taux d'endettement maximum explique comment ce calcul s'applique concrètement.

La marge de dérogation reste sous-utilisée

Les banques peuvent déroger aux critères sur 20 % de leur production trimestrielle. Au premier trimestre 2026, dernier relevé publié par le HCSF le 11 juin, elles en utilisaient 17,5 %, contre 15,7 % un an plus tôt, soit 2,5 points de gisement non exploité, avec une forte hétérogénéité entre établissements. Le relevé du deuxième trimestre n'est pas encore publié. Un dossier légèrement au-dessus des 35 % n'est donc pas mécaniquement condamné, à condition d'être solide par ailleurs.

Reste à vivre : les repères du marché

Aucun seuil légal n'existe, chaque banque fixe le sien. BNP Paribas et Société Générale exigent 1 500 € à 2 000 € pour un couple, et les montants sont relevés en Île-de-France et dans les grandes métropoles. Un dossier à 34 % d'endettement peut être refusé sur ce seul critère. Les fourchettes relevées en 2026 sont les suivantes.

Frais annexes : notaire, garanties et soulte

Frais de notaire et droits de mutation

La hausse départementale des droits de mutation, qui a porté le taux de 4,50 % à 5,00 %, reste autorisée jusqu'au 30 avril 2028. Selon mesfraisnotaire.fr, 89 départements l'appliquent, 11 sont restés à 4,50 % et l'Indre se distingue avec un DMTO d'environ 5,09 %.

Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont expressément exclus de la hausse par la loi de finances 2025 et restent à 5,81 %, soit un écart de 0,51 point sur le prix d'acquisition. Sur le neuf, notre guide achat en VEFA détaille les appels de fonds et les intérêts intercalaires.

Garanties de prêt

Sur un prêt de 200 000 €, une caution Crédit Logement à environ 1,4 % représente près de 2 800 €, dont une commission acquise et une part de fonds mutuel de garantie. Environ 73 % du fonds mutuel est restitué en fin de prêt en l'absence d'incident.

Frais bancaires et courtage

Les frais de courtage ne sont dus qu'au déblocage des fonds, jamais avant, et se négocient à la baisse sur les dossiers supérieurs à 300 000 €.

Rachat de soulte

Les droits de partage restent fixés à 1,1 % pour un divorce ou une dissolution de PACS et à 2,5 % pour une succession ou une autre séparation, auxquels s'ajoutent environ 1,5 % d'émoluments notariaux. Le piège de calcul reste le même : l'assiette est la valeur brute du bien, pas le montant de la soulte. Sur un bien à 300 000 € racheté dans le cadre d'un divorce, les droits de partage atteignent 3 300 € même si la soulte n'est que de 60 000 €. Notre page rachat de soulte et notre guide calcul et financement d'un rachat de soulte reprennent la méthode complète.

PTZ et PAS : les aides à l'accession en septembre 2026

Le prêt à taux zéro reste régi par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025. Depuis cette réforme, la quotité dépend de la tranche de revenus et non plus de la zone géographique, la zone servant uniquement à fixer les plafonds d'éligibilité.

Les plafonds de ressources s'apprécient sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2. Une personne seule peut prétendre au PTZ jusqu'à 49 000 € en zone A ou A bis, 34 500 € en B1, 31 500 € en B2 et 28 500 € en zone C. Pour un foyer de 4 personnes, ces seuils passent à 102 900 €, 72 450 €, 66 150 € et 59 850 €, et un foyer de 8 personnes et plus est plafonné à 161 700 € en zone A.

Conditions : primo-accédant, résidence principale, logement neuf ou en VEFA sur les cinq zones, ou ancien avec au moins 25 % de travaux en zones B2 et C. La maison individuelle neuve est de nouveau éligible sur tout le territoire depuis le 1er avril 2025. Deux nouveautés 2026 : la quotité applicable à la vente de logements HLM est doublée, de 10 % à 20 %, et les opérations PSLA et BRS en individuel sont alignées sur les quotités du collectif. Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Notre guide PTZ 2026 : conditions et simulation détaille le calcul du montant.

Le prêt d'accession sociale

Le PAS est cumulable avec le PTZ, le prêt Action Logement et un crédit classique, et la garantie du FGAS dispense de frais de garantie privée. Le plafond de ressources s'établit à 33 771 € pour une personne seule en zone B2 ou C et à 121 650 € pour 6 personnes en zone A bis, sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2, soit les revenus 2024 pour un PAS 2026. La durée va de 5 à 30 ans, avec un maximum de 35 ans.

Réserve de méthode : ces taux plafonds proviennent du dernier barème SGFGAS publié, daté du 1er décembre 2025. Le barème est révisé semestriellement en fonction du taux de référence SGFGAS, il convient donc de vérifier auprès de votre établissement le barème en vigueur à la date de votre offre.

Aides à la rénovation : la réforme MaPrimeRénov' du 1er septembre

C'est le changement réglementaire du mois. Depuis le 1er septembre 2026, le parcours par geste est recentré sur le chauffage décarboné, pompes à chaleur en tête. L'isolation des murs et des combles, les fenêtres, la ventilation, le chauffage au bois, le chauffe-eau thermodynamique et le solaire thermique n'y sont plus finançables et basculent exclusivement en rénovation d'ampleur. Un Coup de pouce exceptionnel, avec des coefficients multipliés par 4 à 7, s'applique au solaire thermique et au chauffe-eau thermodynamique jusqu'au 1er janvier 2027. Le plafond d'aide cumulé sur 5 ans reste fixé à 20 000 €.

La rénovation d'ampleur conserve ses taux et ses plafonds de dépenses éligibles, 30 000 € HT pour un gain de 2 classes DPE et 40 000 € HT à partir de 3 classes, avec audit énergétique et Mon Accompagnateur Rénov' obligatoires. Nouveauté du 1er septembre : aucune aide d'ampleur n'est accordée si un chauffage au gaz est conservé après travaux.

Les plafonds de ressources 2026 sont relevés de 1,105 % et s'apprécient sur le revenu fiscal de référence de l'année N-1 ou N-2. Au-delà du profil intermédiaire, le ménage bascule en catégorie supérieure et l'aide chute à 10 % du montant des travaux. Le simulateur Validya applique ces plafonds relevés aux foyers de 1 et 2 personnes tels que publiés, et les extrapole au même coefficient pour les foyers plus nombreux.

Ce qu'il faut retenir pour votre projet

• Les taux immobiliers repartent à la hausse : +0,05 à +0,06 point sur les médianes, +0,16 point sur les barèmes hauts à 25 ans, dans le sillage de l'OAT 10 ans au-delà de 4,38 % et de la seconde hausse de la BCE.
• L'impact immédiat reste contenu, environ 13 € par mois sur 250 000 € empruntés sur 20 ans, mais la direction est claire : 3,70 % à 4,00 % sur 20 ans sont attendus d'ici décembre.
• L'écart entre meilleurs dossiers et barèmes affichés passe à 0,70 point sur 25 ans : la mise en concurrence n'a jamais autant pesé.
• Le TAEG moyen du prêt relais atteint 4,79 %, en hausse de 0,14 point, pour un taux nominal stable autour de 3,90 %.
• Les banques utilisent 17,5 % de leur marge de dérogation HCSF : un dossier légèrement au-dessus de 35 % garde une chance s'il est solide.
• MaPrimeRénov' est réformée au 1er septembre : parcours par geste recentré sur le chauffage décarboné, aucune aide d'ampleur si le gaz est conservé.
• Usure, PTZ, PAS et HCSF sont inchangés. Prochaine échéance : les seuils d'usure du quatrième trimestre au 1er octobre.

Pour situer ces chiffres dans la tendance, vous pouvez comparer avec l'édition du mois dernier : le baromètre d'août 2026. Et pour traduire tout cela en capacité d'emprunt réelle, le simulateur Validya applique ces taux et les critères HCSF à votre situation.

Sources et méthodologie

Les données de ce baromètre ont été extraites le 15 septembre 2026. En cas de contradiction, les sources institutionnelles priment sur les sources de marché, qui priment sur les barèmes de courtiers. Une estimation est signalée lorsque la donnée n'est pas confirmée par une source officielle datée de moins de 3 mois. Les taux sont indicatifs, hors assurance, sans valeur contractuelle.

• Banque de France : taux d'usure Q3 2026, taux effectifs moyens du T2 2026, avis publié au JORF du 29 juin 2026, seuils Q4 à paraître fin septembre
• BCE : décision du 10 septembre 2026 (+25 points de base, dépôt à 2,50 %, refinancement à 2,65 %, prêt marginal à 2,90 %)
• Légifrance : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (PTZ), loi de finances 2025 (hausse des DMTO jusqu'au 30 avril 2028)
• HCSF : décision D-HCSF-2021-7 révisée en juin 2023, réunion de mars 2026, dérogations du T1 2026 publiées le 11 juin 2026
• Anah : guide des aides financières, édition septembre 2026, réforme MaPrimeRénov' du 1er septembre 2026, plafonds de ressources 2026
• SGFGAS : taux plafonds du PAS, barème du 1er décembre 2025
• Service-Public.fr et ANIL : éco-PTZ, PTZ, DMTO, frais de notaire, droits de partage avec la DGFiP, mesfraisnotaire.fr pour les DMTO par département
• Observatoire Crédit Logement/CSA : statistiques de production d'août 2026
• Baromètres de courtiers de septembre 2026 : Empruntis (15 septembre, prêt personnel du 5 septembre), Pretto (12 septembre), Meilleurtaux (2 septembre, prêt personnel du 14 septembre), CAFPI, Vousfinancer, MoneyVox, Immobilier Danger, Younited, Cofidis, Cetelem, Sofinco, Comparateurbanque, Le Blog Finance, Hestia (3 septembre), Solutis, Journal de l'Agence, Crédit Logement