Taux immobilier août 2026 : le baromètre complet du crédit

Août 2026 est un mois de calme apparent. Les barèmes bancaires affichés ne bougent quasiment pas, les taux d'usure du troisième trimestre restent en vigueur et aucune règle du HCSF, du PTZ ou de MaPrimeRénov' n'a changé. Mais un signal de marché mérite l'attention : le 23 juillet, l'OAT 10 ans a franchi les 4 % pour la première fois depuis 2009. Comme cet indice sert de référence aux barèmes bancaires, une remontée des taux devient probable dès la rentrée. Voici le point complet, donnée par donnée.

Taux de crédit immobilier par durée et par profil

Les barèmes d'août 2026 croisent les baromètres publiés par Empruntis (7 août), Meilleurtaux (7 août), Pretto (3 août) et CAFPI avec les statistiques de l'Observatoire Crédit Logement/CSA de juillet 2026. Les taux ci-dessous sont des taux nominaux, hors assurance emprunteur.

Sur les durées longues, le mouvement est faible : 3,45 % sur 20 ans, soit 0,15 point de plus qu'en juillet, et 3,54 % sur 25 ans, stable. Sur 7, 10 et 15 ans, l'écart affiché avec le mois dernier tient à un changement de méthode et non à un mouvement de marché : ces profils sont désormais repris directement des baromètres publiés par Empruntis et Pretto au lieu d'être estimés. La colonne « profil élevé » correspond aux taux de barème affichés avant négociation.

L'écart entre banques et entre régions atteint 30 à 60 points de base sur une même durée. Faire jouer la concurrence reste donc le levier le plus rentable, bien avant le choix de la durée. Pour traduire ces taux en budget concret, consultez notre guide combien puis-je emprunter selon mon salaire.

Ce que disent les statistiques de production

L'Observatoire Crédit Logement/CSA relève un taux moyen toutes durées de 3,30 % en juillet 2026, contre 3,24 % au deuxième trimestre. La durée moyenne des prêts atteint 253 mois, soit environ 21 ans, en allongement de 6 mois sur un an, et 51 % des crédits sont désormais accordés sur 25 ans ou plus. Cet allongement compense la faiblesse de la solvabilité des ménages plus qu'il ne traduit une reprise : à mensualité constante, chaque année supplémentaire achète de moins en moins de capital quand les taux restent au-dessus de 3 %.

Taux crédit consommation et prêts travaux verts

Les taux ci-dessous sont des taux nominaux, hors assurance et frais de dossier. Le TAEG réellement facturé sera supérieur d'environ 0,30 point. Le profil « bas » correspond aux meilleurs dossiers, le profil « haut » aux dossiers plus risqués ou aux établissements les moins compétitifs.

Ces valeurs ont été entièrement recalées ce mois-ci sur les baromètres publiés par les courtiers, en remplacement des estimations utilisées jusqu'en juillet. L'écart avec l'édition précédente traduit donc un changement de source, pas une hausse du marché.

Les TAEG réellement constatés

Le point clé du mois se trouve ici : au-delà de 6 000 € empruntés, le taux d'usure plafonne le TAEG à 8,56 % alors que les offres réelles se situent déjà entre 8,17 % et 8,60 %. La marge de négociation est donc quasiment nulle sur ce segment, et un dossier moyennement noté sera refusé plutôt que tarifé plus cher. À l'inverse, les offres d'appel affichées dès 0,90 % ne concernent qu'une fraction marginale des dossiers. Notre page crédit à la consommation détaille les durées et les montants finançables.

Financer des travaux de rénovation énergétique

L'éco-PTZ reste imbattable sur les travaux éligibles : 0 % sur toutes les durées, l'État prenant les intérêts à sa charge, sans condition de revenus, avec un artisan RGE obligatoire. Le montant dépend du nombre de postes de travaux engagés.

Conditions : logement achevé depuis plus de 2 ans, occupé en résidence principale, durée minimale de 3 ans. L'isolation des vitres est plafonnée à 7 000 € et l'assainissement non collectif à 10 000 €. Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. À côté, les prêts verts bonifiés proposés par les banques s'affichent entre 0,90 % et 2,50 % selon la durée, contre 4,40 % à 7,80 % pour un prêt travaux classique.

Prêt relais : les conditions d'août 2026

Le taux nominal moyen du prêt relais remonte légèrement à environ 3,90 %, soit 0,05 point de plus qu'en juillet. La fourchette constatée va de 3,40 % à 4,20 % selon le profil, le bien et la banque.

Une précision de lecture s'impose sur le TAEG de 4,65 % : il correspond au premier trimestre 2026, dernier trimestre publié par la Banque de France. Les données du deuxième et du troisième trimestre ne sont pas encore diffusées, la valeur peut donc être décalée de deux trimestres par rapport au marché réellement pratiqué.

Un exemple chiffré

Prenons un bien estimé 300 000 € avec un capital restant dû de 60 000 €. La valeur nette ressort à 240 000 €, et une quotité de 70 % donne une avance relais de 168 000 €. À 3,90 % en franchise totale, le coût des intérêts approche 6 550 € si la vente aboutit en 12 mois, et double à environ 13 100 € si elle ne se conclut qu'au terme des 24 mois. Avec un mandat exclusif, la quotité de 80 % porte l'avance à 192 000 €, mais le coût des intérêts suit proportionnellement. Notre page dédiée au prêt relais et notre guide comment fonctionne un prêt relais détaillent les deux scénarios de remboursement.

Taux d'usure Q3 2026 : les plafonds en vigueur en août

Les seuils du troisième trimestre 2026, publiés au Journal officiel le 29 juin, s'appliquent du 1er juillet au 30 septembre 2026 inclus. Ils plafonnent le TAEG maximal légal, assurance, frais de dossier, garantie et courtage compris. Un dépassement entraîne la nullité du contrat.

Le seuil d'usure correspond au taux effectif moyen pratiqué par les banques au trimestre précédent, majoré d'un tiers. Avec 5,29 % sur les durées longues face à un taux moyen constaté de 3,54 % sur 25 ans, il reste environ 1,75 point de marge : l'usure n'est plus un facteur bloquant sur l'immobilier. Le point de vigilance s'est déplacé sur le crédit consommation au-delà de 6 000 €, où les TAEG réels frôlent déjà le plafond. Prochaine révision au 1er octobre 2026.

Normes HCSF : aucun changement en août

Les règles issues de la décision D-HCSF-2021-7, révisées en juin 2023, restent intégralement applicables. La réunion du HCSF de mars 2026 les a confirmées, et la proposition de loi Causse, qui visait à intégrer le reste à vivre dans l'analyse, a été retirée le 30 avril 2026. Aucune réforme n'est attendue cette année.

Détail rarement souligné : le plafond de 35 % s'entend assurance comprise. Sur un dossier à 3,45 % sur 20 ans, une assurance à 0,34 % consomme à elle seule près de 3 points de capacité d'endettement. Notre guide sur le taux d'endettement maximum explique comment ce calcul s'applique concrètement.

La marge de dérogation reste sous-utilisée

Les banques peuvent déroger aux critères sur 20 % de leur production trimestrielle. En juillet 2026, elles n'en utilisaient que 17,1 %, soit 2,9 points de gisement non exploité. Un dossier légèrement au-dessus des 35 % n'est donc pas mécaniquement condamné, à condition d'être solide par ailleurs.

Reste à vivre : les repères du marché

Aucun seuil légal n'existe, chaque banque fixe le sien, et les montants sont relevés en Île-de-France et dans les grandes métropoles. Un dossier à 34 % d'endettement peut être refusé sur ce seul critère. Les fourchettes relevées en 2026 sont les suivantes.

Frais annexes : notaire, garanties et soulte

Frais de notaire et droits de mutation

La hausse départementale des droits de mutation, qui a porté le taux de 4,50 % à 5,00 %, reste autorisée jusqu'au 30 avril 2028.

Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont expressément exclus de la hausse par la loi de finances 2025 et restent à 5,81 %. L'écart de 0,51 point représente près de 1 300 € sur un bien à 250 000 €, un montant qui change le calcul de l'apport nécessaire. Sur le neuf, notre guide achat en VEFA détaille les appels de fonds et les intérêts intercalaires.

Garanties de prêt

Sur un prêt de 200 000 €, une caution Crédit Logement à 1,4 % représente environ 2 800 €, dont une part de commission acquise et une part de fonds mutuel de garantie. Environ 73 % du fonds mutuel est restitué en fin de prêt en l'absence d'incident.

Frais bancaires et courtage

Les frais de courtage ne sont dus qu'au déblocage des fonds, jamais avant, et se négocient à la baisse sur les dossiers supérieurs à 300 000 €.

Rachat de soulte

Les droits de partage restent fixés à 1,1 % pour un divorce ou une dissolution de PACS et à 2,5 % pour une succession ou une autre séparation, auxquels s'ajoutent environ 1,5 % d'émoluments notariaux. Le piège de calcul reste le même : l'assiette est la valeur brute du bien, pas le montant de la soulte. Sur un bien à 300 000 € racheté dans le cadre d'un divorce, les droits de partage atteignent 3 300 € même si la soulte n'est que de 60 000 €. Notre page rachat de soulte et notre guide calcul et financement d'un rachat de soulte reprennent la méthode complète.

PTZ et PAS : les aides à l'accession en août 2026

Le prêt à taux zéro reste régi par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025. Depuis cette réforme, la quotité dépend de la tranche de revenus et non plus de la zone géographique, la zone servant uniquement à fixer les plafonds d'éligibilité.

Les plafonds de ressources s'apprécient sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2. Une personne seule peut prétendre au PTZ jusqu'à 49 000 € en zone A ou A bis, 34 500 € en B1, 31 500 € en B2 et 28 500 € en zone C. Pour un foyer de 4 personnes, ces seuils passent à 102 900 €, 72 450 €, 66 150 € et 59 850 €.

Deux nouveautés 2026 méritent d'être signalées : la quotité applicable à la vente de logements HLM est doublée, de 10 % à 20 %, et les opérations PSLA et BRS en individuel sont alignées sur les quotités du collectif. La maison individuelle neuve est de nouveau éligible sur tout le territoire depuis le 1er avril 2025, et le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Notre guide PTZ 2026 : conditions et simulation détaille le calcul du montant.

Le prêt d'accession sociale

Le PAS est cumulable avec le PTZ, le prêt Action Logement et un crédit classique, et la garantie du FGAS dispense de frais de garantie privée. Le plafond de ressources s'établit à 33 771 € pour une personne seule en zone B2 ou C et à 121 650 € pour 6 personnes en zone A bis. La durée va de 5 à 30 ans, avec un maximum de 35 ans.

Une réserve de méthode s'impose sur ces taux plafonds : ils proviennent du dernier barème SGFGAS documenté, daté du 1er décembre 2025. Le site de l'organisme était inaccessible à la date d'extraction et la révision est semestrielle, un barème au 1er juillet 2026 peut donc exister sans que nous ayons pu le vérifier.

Aides à la rénovation : MaPrimeRénov', Anah et éco-PTZ

Aucune évolution réglementaire en août. Pour une rénovation d'ampleur, les plafonds de dépenses éligibles restent fixés à 30 000 € HT pour un gain de 2 classes DPE et 40 000 € HT à partir de 3 classes. L'audit énergétique et l'accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov' sont obligatoires.

Les plafonds de ressources ont été relevés d'environ 1 % en 2026 et le taux d'écrêtement rehaussé. Hors Île-de-France, une personne seule est classée très modeste jusqu'à 17 363 € de revenu fiscal de référence, modeste jusqu'à 22 259 € et intermédiaire jusqu'à 31 185 €. Pour deux personnes, ces seuils passent à 25 393 €, 32 553 € et 45 842 €. Les barèmes sont majorés en Île-de-France. Au-delà du profil intermédiaire, le ménage bascule en catégorie supérieure et l'aide chute à 10 % du montant des travaux.

Deux exclusions restent en vigueur sur le parcours par geste en 2026 : l'isolation des murs, par l'extérieur comme par l'intérieur, et les chaudières biomasse en sont retirées. Elles ne restent finançables qu'en rénovation d'ampleur. Le plafond d'aide cumulé sur 5 ans est fixé à 20 000 €.

Ce qu'il faut retenir pour votre projet

• Les barèmes d'août sont stables, mais l'OAT 10 ans au-dessus de 4 % rend une remontée probable dès septembre ou octobre : un projet mûr gagne à être bouclé avant la rentrée.
• Les offres promotionnelles destinées aux primo-accédants se retirent progressivement, ce qui ajoute 5 à 10 points de base sur les taux réellement obtenus.
• L'écart entre banques atteint 60 points de base sur une même durée : la mise en concurrence reste le premier levier d'économie.
• Sur le crédit consommation au-delà de 6 000 €, l'usure à 8,56 % laisse une marge de négociation quasi nulle.
• Aucune règle n'a changé côté HCSF, PTZ, PAS ou aides à la rénovation : le cadre reste celui de juillet.
• Les primo-accédants restent exonérés de la hausse des droits de mutation, soit 0,51 point d'économie sur le prix d'acquisition.

Pour situer ces chiffres dans la tendance, vous pouvez comparer avec l'édition du mois dernier : le baromètre de juillet 2026. Et pour traduire tout cela en capacité d'emprunt réelle, le simulateur Validya applique ces taux et les critères HCSF à votre situation.

Une édition plus récente est disponible : le baromètre de septembre 2026.

Sources et méthodologie

Les données de ce baromètre ont été extraites le 7 août 2026. En cas de contradiction, les sources institutionnelles priment sur les sources de marché, qui priment sur les barèmes de courtiers. Toute donnée introuvable, obsolète ou contradictoire entre sources est signalée explicitement dans le corps de l'article.

• Banque de France : taux d'usure Q3 2026, avis publié au JORF du 29 juin 2026, TAEG relais du T1 2026
• Légifrance : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (PTZ), loi de finances 2025 (hausse des DMTO jusqu'au 30 avril 2028)
• HCSF : décision D-HCSF-2021-7 révisée en juin 2023, réunion de mars 2026, marge de dérogation de juillet 2026
• Service-Public.fr et ANIL : éco-PTZ, DMTO, frais de notaire, droits de partage avec la DGFiP
• SGFGAS : taux plafonds du PAS, dernier barème documenté au 1er décembre 2025
• Anah et ADEME : MaPrimeRénov', barème rénovation d'ampleur et plafonds de ressources 2026
• Observatoire Crédit Logement/CSA : statistiques de production de juillet 2026
• Baromètres de courtiers d'août 2026 : Empruntis (7 août), Meilleurtaux (7 août), Pretto (3 août), CAFPI, Cofidis, Cetelem, MoneyVox, Solutis, Immobilier Danger, Hestia, France Épargne