Taux immobilier novembre 2026 : baromètre complet du crédit

La hausse des taux immobiliers se poursuit pour le troisième mois consécutif. Les médianes courtiers gagnent 0,04 à 0,10 point, à 3,70 % sur 20 ans et 3,82 % sur 25 ans, et les barèmes des banques partenaires de Meilleurtaux ont pris environ 20 points de base en quelques semaines pour dépasser généralement 4 % avant négociation. Le déclencheur est obligataire : le 21 octobre, l'OAT 10 ans française a franchi 5 % pour la première fois depuis 2002, avant de refluer autour de 4,7 % début novembre.

Côté réglementation, le mois est calme : taux d'usure du quatrième trimestre, normes HCSF, PTZ et éco-PTZ sont inchangés. Les nouveautés à surveiller viennent du projet de loi de finances 2027, encore en discussion, et de la BCE, qui pourrait relever ses taux le 17 décembre. Voici le détail, chiffre par chiffre.

Taux de crédit immobilier par durée et par profil

Les barèmes de novembre 2026 croisent les baromètres de Pretto (9 novembre), Meilleurtaux (6 novembre) et CAFPI (début novembre), ainsi que les statistiques de l'Observatoire Crédit Logement/CSA d'octobre 2026. Les taux ci-dessous sont des taux nominaux, hors assurance emprunteur.

* Estimation : aucun barème n'est publié sur 7 ans, ni pour le profil excellent sur 10 ans. Le profil excellent correspond aux « excellents dossiers » de Meilleurtaux et au « meilleur taux » de Pretto (top 10 % des dossiers), le profil moyen à la médiane Pretto, Meilleurtaux et CAFPI, et le profil élevé au barème Pretto avant négociation.

Par rapport à octobre, la médiane passe de 3,62 % à 3,70 % sur 20 ans et de 3,72 % à 3,82 % sur 25 ans. Le profil excellent change nettement de niveau : 3,35 % sur 15 ans contre 2,95 %, 3,52 % sur 20 ans contre 3,10 % et 3,55 % sur 25 ans contre 3,25 %. Une large part de cet écart tient à la méthode. Le profil est désormais ancré sur des barèmes « excellents dossiers » datés et publiés, alors que les anciens « taux minimum » affichés par les courtiers n'étaient pas reproductibles. Le message de fond reste le même : l'écart entre meilleurs dossiers et barème standard se resserre, autour de 0,30 à 0,50 point.

Le profil élevé recule légèrement sur 15 et 20 ans (3,73 % contre 3,80 %, 3,83 % contre 3,86 %) mais monte à 4,05 % sur 25 ans. Il reflète le barème Pretto, plus bas que les grilles bancaires brutes qui dépassent souvent 4 %. Entre courtiers, l'écart atteint 15 points de base sur 20 ans, de 3,61 % chez CAFPI à 3,76 % chez Pretto. Sur 250 000 € empruntés sur 20 ans, passer de 3,62 % à 3,70 % ajoute environ 10 € par mois hors assurance. Pour traduire ces taux en budget concret, consultez notre guide combien puis-je emprunter selon mon salaire.

Côté perspectives, Pretto annonce un « marché haussier » et une nouvelle hausse des barèmes, et Meilleurtaux juge que la hausse ne devrait pas s'interrompre à court terme, les banques prêtant aujourd'hui sous leur coût de refinancement.

Ce que disent les statistiques de production

Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts accordés atteint 3,49 % en octobre, contre 3,40 % en septembre : 3,32 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,57 % sur 25 ans. La hausse cumulée atteint 24 points de base depuis juin et 33 depuis décembre 2025. La durée moyenne s'établit à 253 mois et 49,3 % des prêts dépassent 25 ans. Sur trois mois glissants, la production recule de 0,8 % en montant (+4,7 % en nombre), et de 4,2 % sur douze mois. Le coût des opérations progresse plus vite que les revenus, +3,0 % contre +1,7 % sur dix mois : l'Observatoire juge que le marché entre dans une phase récessive.

Taux crédit consommation et prêts travaux verts

Les taux ci-dessous sont des taux nominaux, hors assurance et frais de dossier, estimés à partir des TAEG constatés moins environ 0,30 point de frais. Le profil « bas » correspond aux meilleurs dossiers, le profil « haut » est borné par le taux d'usure. Ils sont inchangés par rapport à octobre.

Les taux bas restent portés par Younited dès 3,99 % et par le meilleur classement Comparateurbanque dès 4,20 % de TAEG. Le taux moyen reste ancré sur Cofidis, autour de 6,90 %. Les promotions dès 0,90 % de TAEG ne concernent que des durées de 12 mois au plus et restent hors barème.

Les TAEG réellement constatés

Au-delà de 6 000 € empruntés, le taux d'usure du quatrième trimestre plafonne toujours le TAEG à 8,56 %, pour un taux effectif moyen de 6,42 % au troisième trimestre : la marge de négociation y reste structurellement faible. Les taux débiteurs relevés par Empruntis s'établissent à 4,79 % sur 36 mois, 5,27 % sur 60 mois et 5,47 % sur 72 mois. Notre page crédit à la consommation détaille les durées et les montants finançables.

Financer des travaux de rénovation énergétique

L'éco-PTZ reste imbattable sur les travaux éligibles : 0 % sur toutes les durées, l'État prenant les intérêts à sa charge, sans condition de revenus, avec un artisan RGE obligatoire. Le montant dépend du nombre de postes de travaux engagés.

Le bas de fourchette du prêt travaux classique sur 7 ans et moins est désormais relevé sur Empruntis : il passe à 4,79 %, 5,27 % et 5,47 % selon la durée, contre 4,60 %, 4,40 % et 5,50 % en octobre.

Conditions : logement achevé depuis plus de 2 ans, occupé en résidence principale, durée minimale de 3 ans. L'isolation des vitres est plafonnée à 7 000 € et l'assainissement non collectif à 10 000 €. Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027.

Prêt relais : les conditions de novembre 2026

Le taux nominal moyen du prêt relais reste autour de 4,00 %, stable par rapport à octobre. La fourchette constatée va de 3,10 % pour les meilleurs dossiers à 4,20 %. Cyberprêt relève 3,10 %, 3,55 % et 3,95 % selon le profil au 3 novembre, Hestia de 3,40 % à 4,20 %.

Le surcoût par rapport à un prêt amortissable sur 20 ans se réduit à 0,30 point, contre 0,38 point en octobre : l'amortissable monte plus vite que le relais.

Un exemple chiffré

Prenons un bien estimé 300 000 € avec un capital restant dû de 60 000 €. La valeur nette ressort à 240 000 €, et une quotité de 70 % donne une avance relais de 168 000 €. À 4,00 % en franchise totale, le coût des intérêts approche 6 720 € si la vente aboutit en 12 mois, et environ 13 440 € si elle ne se conclut qu'au terme des 24 mois. Avec un mandat exclusif, la quotité de 80 % porte l'avance à 192 000 €, mais le coût des intérêts suit proportionnellement. Notre page dédiée au prêt relais et notre guide comment fonctionne un prêt relais détaillent les deux scénarios de remboursement.

Taux d'usure Q4 2026 : inchangés jusqu'au 31 décembre

Les seuils du quatrième trimestre 2026, publiés au Journal officiel le 26 septembre, s'appliquent jusqu'au 31 décembre 2026 inclus. Ils plafonnent le TAEG, assurance, frais de dossier, garantie et courtage compris. Un dépassement entraîne la nullité du contrat. Les seuils du premier trimestre 2027 seront publiés par la Banque de France fin décembre.

Le seuil de l'usure correspond au taux effectif moyen pratiqué par les banques au trimestre précédent, majoré d'un tiers. Avec 5,40 % sur les durées longues face à une médiane de 3,82 % sur 25 ans, il reste environ 1,58 point de marge. Mais une fois l'assurance, la garantie et les frais intégrés au TAEG, Meilleurtaux observe que l'usure commence à bloquer les projets les plus modestes, avec des taux au-delà de 4 % pour les revenus inférieurs à 40 000 €. Notre article taux d'usure et refus de prêt détaille ces cas chiffrés. Vigilance aussi sur le crédit consommation au-delà de 6 000 €, plafonné à 8,56 % alors que les taux du marché atteignent 7,58 % à 7,75 % de TAEG.

Normes HCSF : un cadre inchangé, une marge de dérogation qui se resserre

Lors de sa séance du 15 septembre 2026, le HCSF a maintenu les règles issues de la décision D-HCSF-2021-7, révisées en juin 2023. Aucune réforme n'est attendue d'ici fin 2026.

Le plafond de 35 % s'entend assurance comprise. Sur un dossier à 3,50 % sur 20 ans, une assurance à 0,34 % consomme à elle seule près de 3 points de capacité d'endettement. Notre guide sur le taux d'endettement maximum explique comment ce calcul s'applique concrètement.

La marge de dérogation se resserre

Les banques peuvent déroger aux critères sur 20 % de leur production trimestrielle. Au deuxième trimestre 2026, elles en ont utilisé 18,1 %, contre 17,5 % au premier trimestre et 16,0 % un an plus tôt. Il ne reste donc qu'environ 1,9 point de dérogations disponibles. Le taux d'effort moyen constaté atteint 30,9 % et la durée moyenne 22,7 ans en juin 2026. Un dossier légèrement au-dessus des 35 % reste finançable s'il est solide par ailleurs, mais la place se raréfie.

Reste à vivre : les repères du marché

Aucun seuil légal n'existe, chaque banque fixe le sien. BNP Paribas et Société Générale exigent 1 500 € à 2 000 € pour un couple, et les montants sont relevés en Île-de-France et dans les grandes métropoles. Un dossier à 34 % d'endettement peut être refusé sur ce seul critère.

Frais annexes : notaire, garanties et soulte

Frais de notaire et droits de mutation

La hausse départementale des droits de mutation, de 4,50 % à 5,00 %, reste autorisée jusqu'au 30 avril 2028. Selon mesfraisnotaire.fr, 89 départements l'appliquent, 11 sont restés à 4,50 % et l'Indre se distingue avec un DMTO d'environ 5,09 %.

Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont expressément exclus de la hausse par la loi de finances 2025, soit un écart de 0,51 point sur le prix d'acquisition. Sur le neuf, notre guide achat en VEFA détaille les appels de fonds et les intérêts intercalaires.

Garanties de prêt

Sur un prêt de 200 000 €, une caution Crédit Logement à environ 1,4 % représente près de 2 800 €, dont une commission acquise et une part de fonds mutuel de garantie. Environ 73 % du fonds mutuel est restitué en fin de prêt en l'absence d'incident.

Frais bancaires et courtage

Les frais de courtage ne sont dus qu'au déblocage des fonds, jamais avant, et se négocient à la baisse sur les dossiers supérieurs à 300 000 €.

Rachat de soulte

Les droits de partage restent fixés à 1,1 % pour un divorce ou une dissolution de PACS et à 2,5 % pour une succession ou une autre séparation, auxquels s'ajoutent environ 1,5 % d'émoluments notariaux. L'assiette est la valeur brute du bien, pas le montant de la soulte. Sur un bien à 300 000 € racheté dans le cadre d'un divorce, les droits de partage atteignent 3 300 € même si la soulte n'est que de 60 000 €. Notre page rachat de soulte et notre guide calcul et financement d'un rachat de soulte reprennent la méthode complète.

PTZ et PAS : les aides à l'accession en novembre 2026

Le prêt à taux zéro reste régi par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025. La quotité dépend de la tranche de revenus et non de la zone géographique, la zone servant uniquement à fixer les plafonds d'éligibilité.

Les plafonds de ressources s'apprécient sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2. Une personne seule peut prétendre au PTZ jusqu'à 49 000 € en zone A ou A bis, 34 500 € en B1, 31 500 € en B2 et 28 500 € en zone C. Pour un foyer de 4 personnes, ces seuils passent à 102 900 €, 72 450 €, 66 150 € et 59 850 €, et un foyer de 8 personnes et plus est plafonné à 161 700 € en zone A.

Conditions : primo-accédant, résidence principale, logement neuf ou en VEFA sur les cinq zones, ou ancien avec au moins 25 % de travaux en zones B2 et C. La maison individuelle neuve est de nouveau éligible sur tout le territoire depuis le 1er avril 2025. En 2026, la quotité de la vente HLM est doublée, de 10 % à 20 %, et les opérations PSLA et BRS en individuel sont alignées sur le collectif. Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Le PLF 2027 propose un PTZ « parentalité », non adopté à ce jour. Notre guide PTZ 2026 : conditions et simulation détaille le calcul du montant.

Le prêt d'accession sociale

Le PAS est cumulable avec le PTZ, le prêt Action Logement et un crédit classique, et la garantie du FGAS dispense de frais de garantie privée. Le plafond de ressources s'établit à 33 771 € pour une personne seule en zone B2 ou C et à 121 650 € pour 6 personnes en zone A bis, sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2, soit les revenus 2024 pour un PAS 2026. La durée va de 5 à 30 ans, avec un maximum de 35 ans.

Réserve de méthode : ces taux plafonds proviennent du dernier barème SGFGAS publié, daté du 1er décembre 2025. Le barème est révisé semestriellement, il convient donc de vérifier auprès de votre établissement le barème en vigueur à la date de votre offre.

Aides à la rénovation : MaPrimeRénov' et PLF 2027

La réforme du 1er septembre 2026 s'applique toujours. Le parcours par geste est recentré sur le chauffage décarboné, pompes à chaleur en tête. L'isolation des murs et des combles, les fenêtres, la ventilation, le chauffage au bois, le chauffe-eau thermodynamique et le solaire thermique en sont sortis. Un Coup de pouce exceptionnel, avec des coefficients multipliés par 4 à 7, s'applique au solaire thermique et au chauffe-eau thermodynamique jusqu'au 1er janvier 2027.

La rénovation d'ampleur conserve ses plafonds de dépenses éligibles, 30 000 € HT pour un gain de 2 classes DPE et 40 000 € HT à partir de 3 classes, avec audit énergétique et Mon Accompagnateur Rénov' obligatoires. Aucune aide d'ampleur n'est accordée si un chauffage au gaz est conservé après travaux.

Les plafonds de ressources 2026 sont relevés de 1,105 % et s'apprécient sur le revenu fiscal de référence de l'année N-1 ou N-2. Au-delà du profil intermédiaire, le ménage bascule en catégorie supérieure et l'aide chute à 10 % du montant des travaux. Le simulateur Validya applique ces plafonds aux foyers de 1 et 2 personnes tels que publiés, et les extrapole au même coefficient pour les foyers plus nombreux.

Ce que prévoit le projet de loi de finances 2027

Le PLF 2027, en cours d'examen au Parlement, prévoit un PTZ « parentalité » pour les ménages attendant un enfant ou ayant un enfant de moins de 3 ans, sous conditions de ressources, ainsi que la suppression du plafond annuel de dépense du PTZ. Les députés ont voté un éco-PTZ à remboursement modulé selon les économies d'énergie (amendement I-3817, 240 mois maximum, offres à compter du 1er janvier 2027) et son ouverture aux protections solaires. La dotation de l'Anah passerait de 1,45 à 1,233 milliard d'euros. Aucune de ces mesures n'est définitive avant le vote final.

Ce qu'il faut retenir pour votre projet

• Les taux immobiliers montent pour le troisième mois : +0,04 à +0,10 point sur les médianes, 3,70 % sur 20 ans et 3,82 % sur 25 ans. Les barèmes de nombreuses banques dépassent 4 % avant négociation.
• L'OAT 10 ans a franchi 5 % le 21 octobre, une première depuis 2002. Les banques prêtent sous leur coût de refinancement, ce qui alimente la hausse.
• Les meilleurs dossiers obtiennent 3,35 % sur 15 ans et 3,52 % à 3,55 % sur 20 et 25 ans. L'écart avec le barème standard se resserre.
• La BCE a laissé ses taux inchangés le 29 octobre, une hausse de 25 points de base est attendue le 17 décembre.
• Usure Q4, HCSF (35 % et 25 ans), PTZ et éco-PTZ sont inchangés. La marge de dérogation HCSF n'offre plus qu'environ 1,9 point.
• Le prêt relais reste autour de 4,00 %, son surcoût face à l'amortissable 20 ans se réduit à 0,30 point.
• Le PLF 2027 pourrait modifier PTZ, éco-PTZ et MaPrimeRénov' en 2027, rien n'est encore voté définitivement.

Pour situer ces chiffres dans la tendance, vous pouvez comparer avec l'édition du mois dernier : le baromètre d'octobre 2026. Et pour traduire tout cela en capacité d'emprunt réelle, le simulateur Validya applique ces taux et les critères HCSF à votre situation.

Sources et méthodologie

Les données de ce baromètre ont été extraites le 13 novembre 2026. En cas de contradiction, les sources institutionnelles priment sur les sources de marché, qui priment sur les barèmes de courtiers. Une estimation est signalée lorsque la donnée n'est pas confirmée par une source officielle datée de moins de 3 mois. Les taux sont indicatifs, hors assurance, sans valeur contractuelle.

• Banque de France : taux d'usure Q4 2026, taux effectifs moyens du T3 2026, avis publié au JORF du 26 septembre 2026
• Agence France Trésor : TEC 10, novembre 2026
• BCE : décision du 29 octobre 2026 (taux inchangés, dépôt à 2,50 %, refinancement à 2,65 %, prêt marginal à 2,90 %), prochaine réunion le 17 décembre 2026
• Légifrance : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (PTZ), loi de finances 2025 (DMTO)
• HCSF : décision D-HCSF-2021-7 révisée en juin 2023, séance du 15 septembre 2026, dérogations du T2 2026 à 18,1 %
• Anah : guide des aides financières, édition septembre 2026, réforme MaPrimeRénov' du 1er septembre 2026, PLF 2027
• SGFGAS : taux plafonds du PAS, barème du 1er décembre 2025
• Service-Public.fr et ANIL : éco-PTZ, PTZ, DMTO, frais de notaire, droits de partage avec la DGFiP, mesfraisnotaire.fr pour les DMTO par département
• Observatoire Crédit Logement/CSA : statistiques de production d'octobre 2026
• Baromètres de courtiers de novembre 2026 : Pretto (9 novembre), Meilleurtaux (6 novembre), CAFPI via MoneyVox, Empruntis (5 novembre), Younited, Cofidis, Comparateurbanque, Le Blog Finance, Cyberprêt (3 novembre), Hestia, Solutis, Crédit Logement