Taux immobilier octobre 2026 : baromètre complet du crédit

La hausse amorcée à la rentrée s'accélère. Les médianes courtiers gagnent 0,08 à 0,12 point sur toutes les durées, Pretto relève son 20 ans de 3,54 % à 3,66 % et les barèmes standards des banques partenaires de Meilleurtaux atteignent 3,86 %, contre 3,69 % début septembre. En toile de fond, l'OAT 10 ans a touché 4,48 % le 14 septembre, son plus haut niveau depuis 2008, ce qui renchérit directement le coût de refinancement des banques.

Côté réglementation, le fait du mois est la publication des taux d'usure du quatrième trimestre, relevés sur toutes les catégories de crédit immobilier et applicables depuis le 1er octobre. Les normes HCSF, le PTZ, le PAS et les aides à la rénovation sont inchangés depuis la réforme MaPrimeRénov' du 1er septembre. Voici le détail, chiffre par chiffre.

Taux de crédit immobilier par durée et par profil

Les barèmes d'octobre 2026 croisent les baromètres publiés le 1er octobre par Pretto, Meilleurtaux et CAFPI, celui d'Empruntis, et les statistiques de l'Observatoire Crédit Logement/CSA d'août 2026. Les taux ci-dessous sont des taux nominaux, hors assurance emprunteur.

* Sur 7 et 10 ans, la colonne « profil élevé » est une estimation : aucun barème haut n'est publié sur ces durées. Le profil excellent correspond aux taux minimaux des courtiers, le profil moyen à la médiane Pretto, Meilleurtaux, CAFPI et Empruntis, et le profil élevé au barème Pretto avant négociation.

Par rapport à septembre, la médiane passe de 3,50 % à 3,62 % sur 20 ans et de 3,60 % à 3,72 % sur 25 ans. Les meilleurs profils montent de 0,10 point sur toutes les durées et tiennent encore 3,10 % sur 20 ans. Les barèmes hauts progressent de 0,09 à 0,21 point, avec 3,95 % sur 25 ans contre 3,86 % en septembre. L'écart entre courtiers atteint 20 points de base sur 20 ans, de 3,50 % chez Meilleurtaux à 3,66 % chez Pretto et 3,68 % chez Empruntis : la mise en concurrence pèse plus que jamais. Pour traduire ces taux en budget concret, consultez notre guide combien puis-je emprunter selon mon salaire.

Côté perspectives, Pretto confirme une trajectoire vers 3,80 % à 4,00 % sur 20 ans d'ici décembre, et l'Observatoire CSA vise environ 4 % fin 2027.

Ce que disent les statistiques de production

La dernière publication mensuelle de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, celle d'août 2026, reste la référence au 1er octobre : taux moyen toutes durées de 3,31 %, durée moyenne de 252 mois et 49,3 % des prêts au-delà de 25 ans. La production de crédit recule de 16,8 % sur un an en trois mois glissants et le nombre de prêts de 14,5 %. Les primo-accédants restent les plus pénalisés, avec un coût des opérations financées en hausse de 3,1 % contre 1,5 % pour les revenus. La publication de septembre, attendue à la mi-octobre, intégrera les effets de la hausse de la BCE et de l'OAT.

Taux crédit consommation et prêts travaux verts

Les taux ci-dessous sont des taux nominaux, hors assurance et frais de dossier, estimés à partir des TAEG constatés moins environ 0,30 point de frais. Le profil « bas » correspond aux meilleurs dossiers, le profil « haut » est borné par le taux d'usure. Ils sont inchangés par rapport à septembre.

Les taux bas restent portés par Younited dès 3,99 % et Hello bank ou Cofinoga dès 4,20 % de TAEG. En moyenne, Cofidis se situe autour de 6,90 % sur 36 mois et Empruntis à 8,17 % sur 36 à 60 mois. Les promotions dès 0,90 % de TAEG ne concernent que des durées de 12 mois au plus et restent hors barème.

Les TAEG réellement constatés

Au-delà de 6 000 € empruntés, le taux d'usure du quatrième trimestre plafonne toujours le TAEG à 8,56 %, pour un taux effectif moyen de 6,42 % au troisième trimestre : la marge de négociation y reste structurellement faible. Les banques de réseau affichent 6,30 % chez LCL, 6,70 % au Crédit Agricole et 7,12 % chez BNP Paribas. Notre page crédit à la consommation détaille les durées et les montants finançables.

Financer des travaux de rénovation énergétique

L'éco-PTZ reste imbattable sur les travaux éligibles : 0 % sur toutes les durées, l'État prenant les intérêts à sa charge, sans condition de revenus, avec un artisan RGE obligatoire. Le montant dépend du nombre de postes de travaux engagés.

Conditions : logement achevé depuis plus de 2 ans, occupé en résidence principale, durée minimale de 3 ans. L'isolation des vitres est plafonnée à 7 000 € et l'assainissement non collectif à 10 000 €. Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. À côté, les prêts verts bonifiés proposés par les banques s'affichent entre 0,90 % et 2,50 % selon la durée, contre 4,40 % à 7,80 % pour un prêt travaux classique.

Prêt relais : les conditions d'octobre 2026

Le taux nominal moyen du prêt relais passe d'environ 3,90 % à environ 4,00 %, en ligne avec la hausse des barèmes immobiliers. La fourchette constatée va de 3,40 % à 4,20 % selon le profil, le bien et la banque, soit 0,10 point de plus qu'en septembre.

Le TAEG moyen toutes charges ressort à 4,87 % au troisième trimestre 2026, contre 4,79 % au deuxième, soit 0,08 point de plus. Le seuil d'usure du relais est relevé de 0,10 point à 6,49 %, ce qui conserve la marge au-dessus du TAEG moyen.

Un exemple chiffré

Prenons un bien estimé 300 000 € avec un capital restant dû de 60 000 €. La valeur nette ressort à 240 000 €, et une quotité de 70 % donne une avance relais de 168 000 €. À 4,00 % en franchise totale, le coût des intérêts approche 6 720 € si la vente aboutit en 12 mois, et environ 13 440 € si elle ne se conclut qu'au terme des 24 mois. Avec un mandat exclusif, la quotité de 80 % porte l'avance à 192 000 €, mais le coût des intérêts suit proportionnellement. Notre page dédiée au prêt relais et notre guide comment fonctionne un prêt relais détaillent les deux scénarios de remboursement.

Taux d'usure Q4 2026 : les nouveaux plafonds en vigueur

Les seuils du quatrième trimestre 2026, publiés au Journal officiel le 26 septembre, s'appliquent du 1er octobre au 31 décembre 2026 inclus. Ils plafonnent le TAEG maximal légal, assurance, frais de dossier, garantie et courtage compris. Un dépassement entraîne la nullité du contrat. La Banque de France a publié en même temps les taux effectifs moyens du troisième trimestre, qui servent de base à ces seuils.

Le seuil de l'usure correspond au taux effectif moyen pratiqué par les banques au trimestre précédent, majoré d'un tiers. Avec 5,40 % sur les durées longues face à une médiane de 3,72 % sur 25 ans, il reste environ 1,68 point de marge : l'usure n'est pas bloquante sur l'immobilier long malgré la hausse d'octobre. Ce constat moyen masque toutefois des dossiers fragiles, notamment après 50 ans ou sur les petits montants, où l'assurance et les frais fixes pèsent lourd dans le TAEG. Notre article taux d'usure et refus de prêt détaille ces cas chiffrés. Le point de vigilance reste le crédit consommation au-delà de 6 000 €, où le seuil est inchangé à 8,56 % alors que les TAEG réels atteignent 8,17 % à 8,60 %.

Normes HCSF : aucun changement en octobre

Les règles issues de la décision D-HCSF-2021-7, révisées en juin 2023, restent intégralement applicables. Le HCSF les a maintenues lors de sa réunion de juin 2026 sans assouplissement envisagé, et la proposition de loi Causse, qui visait à intégrer le reste à vivre dans l'analyse, a été retirée le 30 avril 2026. Aucune réforme n'est attendue cette année.

Le plafond de 35 % s'entend assurance comprise. Sur un dossier à 3,50 % sur 20 ans, une assurance à 0,34 % consomme à elle seule près de 3 points de capacité d'endettement. Notre guide sur le taux d'endettement maximum explique comment ce calcul s'applique concrètement.

La marge de dérogation reste sous-utilisée

Les banques peuvent déroger aux critères sur 20 % de leur production trimestrielle. Au premier trimestre 2026, dernier relevé publié par le HCSF le 11 juin, elles en utilisaient 17,5 %, soit 2,5 points de gisement non exploité. Le relevé du deuxième trimestre n'a toujours pas été publié. Un dossier légèrement au-dessus des 35 % n'est donc pas mécaniquement condamné, à condition d'être solide par ailleurs.

Reste à vivre : les repères du marché

Aucun seuil légal n'existe, chaque banque fixe le sien. BNP Paribas et Société Générale exigent 1 500 € à 2 000 € pour un couple, et les montants sont relevés en Île-de-France et dans les grandes métropoles. Un dossier à 34 % d'endettement peut être refusé sur ce seul critère. Les fourchettes relevées en 2026 sont les suivantes.

Frais annexes : notaire, garanties et soulte

Frais de notaire et droits de mutation

La hausse départementale des droits de mutation, qui a porté le taux de 4,50 % à 5,00 %, reste autorisée jusqu'au 30 avril 2028. Selon mesfraisnotaire.fr, 89 départements l'appliquent, 11 sont restés à 4,50 % et l'Indre se distingue avec un DMTO d'environ 5,09 %.

Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont expressément exclus de la hausse par la loi de finances 2025 et restent à 5,81 %, soit un écart de 0,51 point sur le prix d'acquisition. Sur le neuf, notre guide achat en VEFA détaille les appels de fonds et les intérêts intercalaires.

Garanties de prêt

Sur un prêt de 200 000 €, une caution Crédit Logement à environ 1,4 % représente près de 2 800 €, dont une commission acquise et une part de fonds mutuel de garantie. Environ 73 % du fonds mutuel est restitué en fin de prêt en l'absence d'incident.

Frais bancaires et courtage

Les frais de courtage ne sont dus qu'au déblocage des fonds, jamais avant, et se négocient à la baisse sur les dossiers supérieurs à 300 000 €.

Rachat de soulte

Les droits de partage restent fixés à 1,1 % pour un divorce ou une dissolution de PACS et à 2,5 % pour une succession ou une autre séparation, auxquels s'ajoutent environ 1,5 % d'émoluments notariaux. Le piège de calcul reste le même : l'assiette est la valeur brute du bien, pas le montant de la soulte. Sur un bien à 300 000 € racheté dans le cadre d'un divorce, les droits de partage atteignent 3 300 € même si la soulte n'est que de 60 000 €. Notre page rachat de soulte et notre guide calcul et financement d'un rachat de soulte reprennent la méthode complète.

PTZ et PAS : les aides à l'accession en octobre 2026

Le prêt à taux zéro reste régi par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025. Depuis cette réforme, la quotité dépend de la tranche de revenus et non plus de la zone géographique, la zone servant uniquement à fixer les plafonds d'éligibilité.

Les plafonds de ressources s'apprécient sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2. Une personne seule peut prétendre au PTZ jusqu'à 49 000 € en zone A ou A bis, 34 500 € en B1, 31 500 € en B2 et 28 500 € en zone C. Pour un foyer de 4 personnes, ces seuils passent à 102 900 €, 72 450 €, 66 150 € et 59 850 €, et un foyer de 8 personnes et plus est plafonné à 161 700 € en zone A.

Conditions : primo-accédant, résidence principale, logement neuf ou en VEFA sur les cinq zones, ou ancien avec au moins 25 % de travaux en zones B2 et C. La maison individuelle neuve est de nouveau éligible sur tout le territoire depuis le 1er avril 2025. Deux nouveautés 2026 : la quotité applicable à la vente de logements HLM est doublée, de 10 % à 20 %, et les opérations PSLA et BRS en individuel sont alignées sur les quotités du collectif. Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Notre guide PTZ 2026 : conditions et simulation détaille le calcul du montant.

Le prêt d'accession sociale

Le PAS est cumulable avec le PTZ, le prêt Action Logement et un crédit classique, et la garantie du FGAS dispense de frais de garantie privée. Le plafond de ressources s'établit à 33 771 € pour une personne seule en zone B2 ou C et à 121 650 € pour 6 personnes en zone A bis, sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2, soit les revenus 2024 pour un PAS 2026. La durée va de 5 à 30 ans, avec un maximum de 35 ans.

Réserve de méthode : ces taux plafonds proviennent du dernier barème SGFGAS publié, daté du 1er décembre 2025. Le barème est révisé semestriellement en fonction du taux de référence SGFGAS, il convient donc de vérifier auprès de votre établissement le barème en vigueur à la date de votre offre.

Aides à la rénovation : MaPrimeRénov' après la réforme

Rien de nouveau ce mois-ci, la réforme du 1er septembre 2026 s'applique. Le parcours par geste est recentré sur le chauffage décarboné, pompes à chaleur en tête. L'isolation des murs et des combles, les fenêtres, la ventilation, le chauffage au bois, le chauffe-eau thermodynamique et le solaire thermique n'y sont plus finançables et relèvent de la rénovation d'ampleur. Un Coup de pouce exceptionnel, avec des coefficients multipliés par 4 à 7, s'applique au solaire thermique et au chauffe-eau thermodynamique jusqu'au 1er janvier 2027. Le plafond d'aide cumulé sur 5 ans reste fixé à 20 000 €.

La rénovation d'ampleur conserve ses plafonds de dépenses éligibles, 30 000 € HT pour un gain de 2 classes DPE et 40 000 € HT à partir de 3 classes, avec audit énergétique et Mon Accompagnateur Rénov' obligatoires. Aucune aide d'ampleur n'est accordée si un chauffage au gaz est conservé après travaux.

Les plafonds de ressources 2026 sont relevés de 1,105 % et s'apprécient sur le revenu fiscal de référence de l'année N-1 ou N-2. Au-delà du profil intermédiaire, le ménage bascule en catégorie supérieure et l'aide chute à 10 % du montant des travaux. Le simulateur Validya applique ces plafonds aux foyers de 1 et 2 personnes tels que publiés, et les extrapole au même coefficient pour les foyers plus nombreux.

Ce qu'il faut retenir pour votre projet

• La hausse des taux immobiliers s'accélère : +0,08 à +0,12 point sur les médianes, 3,62 % sur 20 ans et 3,72 % sur 25 ans, dans le sillage de l'OAT 10 ans à 4,48 %, son plus haut depuis 2008.
• Sur 250 000 € empruntés sur 20 ans, passer de 3,50 % à 3,62 % ajoute environ 15 € par mois hors assurance. Pretto anticipe 3,80 % à 4,00 % sur 20 ans d'ici décembre.
• Les meilleurs dossiers tiennent 3,10 % sur 20 ans quand les barèmes standards atteignent 3,86 % : la négociation et la mise en concurrence n'ont jamais autant pesé.
• Les taux d'usure du quatrième trimestre sont relevés, 5,40 % sur 20 ans et plus et 6,49 % sur le relais. La marge reste confortable en moyenne, plus étroite pour les emprunteurs âgés et les petits crédits.
• Le prêt relais passe à environ 4,00 % de taux nominal moyen et 4,87 % de TAEG moyen.
• La BCE devrait laisser ses taux inchangés le 29 octobre, une nouvelle hausse de 25 points de base reste possible en décembre.
• HCSF, PTZ, PAS et aides à la rénovation sont inchangés. Les banques utilisent toujours 17,5 % de leur marge de dérogation.

Pour situer ces chiffres dans la tendance, vous pouvez comparer avec l'édition du mois dernier : le baromètre de septembre 2026. Et pour traduire tout cela en capacité d'emprunt réelle, le simulateur Validya applique ces taux et les critères HCSF à votre situation.

Sources et méthodologie

Les données de ce baromètre ont été extraites le 8 octobre 2026. En cas de contradiction, les sources institutionnelles priment sur les sources de marché, qui priment sur les barèmes de courtiers. Une estimation est signalée lorsque la donnée n'est pas confirmée par une source officielle datée de moins de 3 mois. Les taux sont indicatifs, hors assurance, sans valeur contractuelle.

• Banque de France : taux d'usure Q4 2026, taux effectifs moyens du T3 2026, avis publié au JORF du 26 septembre 2026
• BCE : décision du 10 septembre 2026 (+25 points de base, dépôt à 2,50 %, refinancement à 2,65 %, prêt marginal à 2,90 %), prochaine réunion le 29 octobre 2026
• Légifrance : décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 (PTZ), loi de finances 2025 (hausse des DMTO jusqu'au 30 avril 2028)
• HCSF : décision D-HCSF-2021-7 révisée en juin 2023, réunion de juin 2026, dérogations du T1 2026 publiées le 11 juin 2026
• Anah : guide des aides financières, édition septembre 2026, réforme MaPrimeRénov' du 1er septembre 2026, plafonds de ressources 2026
• SGFGAS : taux plafonds du PAS, barème du 1er décembre 2025
• Service-Public.fr et ANIL : éco-PTZ, PTZ, DMTO, frais de notaire, droits de partage avec la DGFiP, mesfraisnotaire.fr pour les DMTO par département
• Observatoire Crédit Logement/CSA : statistiques de production d'août 2026
• Baromètres de courtiers d'octobre 2026 : Pretto (1er octobre), Meilleurtaux (1er octobre), CAFPI, Empruntis, Immobilier Danger, Younited, Cofidis, Cetelem, Sofinco, Comparateurbanque, Le Blog Finance, Ymanci (1er octobre), Solutis, Crédit Logement